Informationen zum Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht - Februar 2012

Schönheitsreparaturen: "Weißen-Klausel" ist unwirksam

Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu "weißen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Mit dieser Entscheidung hält der Bundesgerichtshof (BGH) an seiner auch im Individualprozess gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung des in einer Formularklausel über Schönheitsreparaturen verwendeten Begriffs "weißen" fest. So könne nämlich der Begriff "weißen" auch dahin verstanden werden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat. Folge: Die "Weißen"-Klausel benachteilige den Mieter unangemessen, weil er auch während des laufenden Mietverhältnisses in der mit "Weiß" vorgegebenen Farbwahl dekorieren müsse und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt werde. Hierfür bestehe kein anerkennenswertes Interesse des Vermieters. Die Schönheitsreparaturklausel sei damit insgesamt unwirksam (BGH, VIII ZR 47/11).

Hinweis: Individualvertraglich ist die Klausel unbedenklich. Andernfalls hätte der BGH den Rechtsstreit nicht zur Klärung der vom Berufungsgericht offengelassenen Frage, ob es sich bei dem von den Parteien verwendeten Vertragsformular um von der Vermieterin gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, zurückverweisen dürfen.

Mietmangel: Schimmelpilz in der Arztpraxis

Schimmelpilzbildung in einer Arztpraxis berechtigt den Mieter zu einer Minderung, deren Höhe sich an der Ausbreitung und dem gesundheitsgefährdenden Ausmaß bemisst.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf hin. Die Richter machten aber auch deutlich, dass der Arzt nicht sofort eine fristlose Kündigung aussprechen könne. Zunächst müsse er den Mangel beim Vermieter anzeigen. Erst wenn dieser nicht alsbald für Abhilfe sorge, sei die fristlose Kündigung möglich (OLG Düsseldorf, 24 U 31/11).

Kündigungsrecht: Fristlose Kündigung eines psychisch erkrankten Mieters

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis mit einem psychisch erkrankten Mieter fristlos kündigen, wenn dieser gegen das Rücksichtnahmegebot verstößt.

Das entschied das Landgericht (LG) Heidelberg in einem entsprechenden Fall. Die Richter machten deutlich, dass es für die erhebliche Störung des Hausfriedens durch den Mieter genüge, wenn sein Verhalten augenscheinlich aggressiv und bei vernünftiger Würdigung als bedrohlich einzuschätzen sei. Das sei der Fall, wenn ein psychisch erkrankter Mieter laute Selbstgespräche führe, mit Gegenständen werfe und an Türen und Wände hämmere. Diese Verhaltensweisen würden andere Mieter und Besucher nachvollziehbar ängstigen und in Sorge versetzen. Darin liege eine erhebliche Beeinträchtigung des Hausfriedens (LG Heidelberg, 5 S 119/10).

WEG: Gemeinschaft muss für einen Eigentümer keine Barrierefreiheit herstellen und bezahlen

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann von einem einzelnen Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden, wegen dessen Gehbehinderung eine Barrierefreiheit im Treppenhaus und der Garage durch den Einbau von Handläufen etc. herzustellen.

Diese Entscheidung traf das Landgericht (LG) Köln und wies damit die Klage eines Eigentümers ab. Dieser hatte wegen seines Alters und der damit einhergehenden Gehbehinderung von der Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt, die entsprechenden Maßnahmen auf Gemeinschaftskosten durchführen zu lassen. Die Richter machten deutlich, dass kein Anspruch auf Zustimmung der anderen Eigentümer hierzu bestehe. Diese seien nicht verpflichtet, sich an den Kosten der baulichen Veränderung zu beteiligen. Das folge daraus, dass die geforderten Baumaßnahmen ausschließlich eigennützig im Interesse des Antragstellers seien (LG Köln, 29 S 246/10).